关于我市房地产市场的调查与思考
市政协调查组
房地产业是我国经济的核心支柱产业，是我国唯一一个占GDP10%以上的产业。如何贯彻落实《市委办、市政府办关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》（岳办发[2008]13号），积极应对国际金融危机，扶持促进我市房地产市场持续健康发展，是市政协今年重点调研课题之一。3月份以来，我们对全市房地产市场现状、存在的问题和发展前景进行了认真深入的调查研究，综合如下：
一、我市房地产市场现状
岳阳市房地产业从上世纪80年代起步，经过近30年的发展，现已成为推动我市经济社会发展的重要支柱产业。
房地产企业异军突起，房地产投资稳步增长。岳阳市现有房地产企业532家，其中房地产开发企业263家（含外来企业73家），拥有一级开发资质企业1家，二级开发资质企业10家，三级开发资质企业86家；三级开发资质以下的企业166家(异地备案2家)；物业管理企业139家，装饰装修企业73家。
随着房地产企业的迅速崛起，我市房地产业发展十分迅速，土地投放量逐年上升，投资规模日益扩大。近几年来，城市建设规模不断扩大，旧城改造力度加大，加之受国家房改政策的刺激，房地产市场容量大幅增长，房地产业得到快速发展。
近3年岳阳市房地产开发投资情况
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年 份 |
固定资产投资（亿元） |
房地产开发投资（亿元） |
房地产开发投资 占固定资产投资比重（%） |
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2006年 |
236.30 |
21.18 |
8.96％ |
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2007年 |
319.48 |
29.27 |
9.16％ |
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2008年 |
431.97 |
34.91 |
8.08％ |
从表上不难看出，近几年来，我市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本处于平稳状态。从我市房地产开发投资的方向来看，商业营业用房建设投资增幅逐下降，商品住宅建设投资主体地位突出。市统计数据显示：2006年至2008年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的56.3%、75.54%、72.36%，而商业营业用房建设投资占当年房地产开发总投资的35.88%、13.60%、19.71%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈下降趋势，住宅建设投资呈递增趋势，其主体地位十分突出。在房地产开发投资中，自筹资金、银行贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。近几年来，由于房地产市场状况理想，房地产资金回笼较快，加上金融政策对房地产的支持，我市房地产开发资金到位情况比较理想，定金及预付金占投资资金的比重逐步上升。我市房地产市场运行态势良好，房地产开发投资成为经济增长的主要拉动力。
房地产市场供求稳定，市场消费空间较大。近年来，市委、市政府沉着应对金融危机对房地产业的冲击，积极贯彻落实省委办、省政府办《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》，立足培育市场发展、强化市场监管、加强住房保障，有效促进了房地产市场稳定健康发展。商品房市场稳定，存量房交易活跃。由于城市建设拆迁还建的需求、市民改善自身居住条件的需求以及市民置业性购房需求，我市商品房市场需求呈上升趋势。今年5月份在市区举办的“2009年春季商品房交易展示会”，仅3天就成交房屋189套，销售面积2.5万平方米。平江县也于今年2月份举办了首届房交会，成交各类房屋306套，成交面积达4.7万平方米。我市商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场供应稳定。2006年至2008年，我市商品房销售面积分别为89.85万平方米、152.18万平方米、138.94平方米。截止2008年12月，我市空置一年以上的商品房面积仅为2.67万平方米。今年上半年，我市完成房地产开发投资22.08亿元，同比增长13.66%；施工面积341.49万平方米，同比增长18.03%；商品房销售面积72.86万平方米，同比增长16.37%；商品房住宅均价2244.74元/平方米，其中多层住宅均价2056.5元/平方米，同比下降4.3%，普通高层住宅均价2703.74元/平方米，同比下降4.9%。总体而言，我市房地产市场处于平稳发展态势。廉租房和经济适用房的开发力度加大。2008年全市新建廉租住房1140套、经济适用住房17.3万平方米，同比增长69.1%和184.5%，超额完成省、市实事任务。今年一季度，太子庙廉租住房二期工程1.5万平方米，306套廉租房主体工程已竣工。新颜二期等7个经济适用住房项目已启动建设，总建筑面积为7.73万平方米；洞纺二期等3个经济适用住房项目已完成征地拆迁和报建，近期可望开工。至2008年底，全市廉租住房累计保障户数16784户，其中实物配租3984户，发放租赁住房补贴12800户。建成经济适用房1.8万套、165万平方米。廉租房和经济适用房建设，是我市商品房市场销售的补充形式，为我市房地产市场住房供给提供了有力的保障。旧城改造进程加快，农村危旧房改造逐步铺开。在现有经济、政策条件下，旧城改造成为我市城市住房保障的重要组成部分。近年来，我市积极部署安排，做好旧城改造相关工作。成立了市中心城区旧城改造工作领导小组，指挥协调旧城改造工作；出台了《关于中心城区旧城改造项目实施意见》。各相关管理部门也按照各自职责形成了相关配套文件，建立了旧城改造项目部，明确了工作任务。经市人民政府审定，我市中心城区共有岳阳乐园西侧改造等26个项目列入旧城改造范围，总面积近50万平方米。今年一季度，已经启动屈原大学附属中学周边地段改造等8个项目。在启动旧城改造项目的同时，我市房地产管理部门启动了农村危房改造试点工作。在全面调查摸底的基础上，把平江县作为农村危房改造试点县份上报省建设厅。拟待上级正式批复后，先行在平江县试点，然后逐步铺开全市农村危房改造工作。
旧城改造和农村危旧房改造的启动和逐步铺开，有效地缓解了房地产市场需求对市场的即时压力，在做到“居者有其屋”的同时促进了社会的稳定和谐。
房地产产业拉动力强大，经济和社会效益明显。房地产对上下游相关联产业的链条长，长达60多个相关产业，近300个细分行业，对产业的拉动力较大。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产业对我市产业的拉动主要在以下几个方面比较明显：金融保险业：2006年至2008年，全市房地产开发商融资贷款余额分别为9.27亿元、 9.47亿元、8.34亿元；对住房销售贷款分别为6.65亿元、8.84亿元、10.09亿元。住房按揭成为银行安全性高、盈利能力强的业主之一。商业：我市房地产住宅项目大多附带有住宅商铺，作为商业地产项目的购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，促进商业消费。如中南批发市场就是纯商业性投资，而保利西街、天伦城都附带有一定比例的商铺开发。建筑业： 2006年至2008年，全市房地产开发投资总额为85.36亿元，其中有近一半直接或间接转化为建筑业营业额。另外，房地产开发原材料需求直接拉动建材业、装饰装修业和家具业。房地产业对我市财政收入的贡献（不含相关产业的贡献）更加突出：土地出让金：2006年至2008年，我市中心城区房地产开发企业向市财政交纳土地出让金近10亿元，占3年市本级财政收入的 5.5%；房地产行业交财政的税收：2006年，房地产行业上缴税收3.4亿元，占全市财政总收入49.35亿元的6.8 %。2007年，房地产行业上缴税收5.68亿元，占全市财政总收入60.87亿元的9.3%。2008年，房地产行业上缴税收6.28亿元，占全市财政总收入71.08亿元的8.8%。政府向房地产开发企业的收费：2006年、2007年、2008年，我市各级政府职能部门（包括房产、规划、国土、人防、建设等部门）向房地产企业收缴规费由分别为6600万元、9200万元和1.35亿元，分别增长24.2%和46.7%。据初步测算，在房地产投资中，政府所获收益超过40%。
我市房地产业的发展，还产生了明显的社会效益：一是促进就业。近几年来，我市房地产开发、中介服务和物业管理等各类企业专职从业人员每年都在增加，由1万人发展到2.5万人。二是促进城建。实行住房商品化以来，截止2008年底，岳阳市中心城区面积扩大到64.1平方公里，扩大了近一倍。三是促进和谐。房地产市场的开发，特别是廉租房和经济适用房的开发，有效地改善了民生，促进了社会和谐。
二、我市房地产市场存在的问题
在当前国际、国内房地产市场的大环境中，岳阳市房地产业也无法独善其身，同样面临着严峻的挑战：开发、置业者投资信心不足；消费者购买力和购买欲望较低，处于观望中；房地产金融资金紧缩，还有本地存在的投资、建设环境不优，物业管理企业服务意识不强、管理水平不高，等等。具体来说，以下几个方面的问题应引起我们重视。
市场结构不优，中低价位商品住房供应不足。通过几年的努力，我市房地产市场供应在数量上基本得到缓解，但在结构上，我市房地产市场供应矛盾仍然比较突出：首先，单价上，1500元/平方米以下的，适应拆迁还建居民和工薪阶层改善居住条件需求的中低价位商品房供应量偏少，占总量的比重还不足15 %,比单价3000元/平方米以上的比重还小将近3个百分点。据市房地产交易中心数据显示，今年上半年，市区范围内预售登记面积31.85万平方米，其中1500元以下的占12.68%，1500—2000元的占29.29%，2000—3000元的占42.42%，3000元以上的占15.61%。其次，总价上，由于开发商建造的住房户型面积普遍较大，适合工薪阶层需求的面积90平方米以下，总价在15万元左右的商品住房较少。2006年100平方米以下住宅预售登记套数占总套数的3.41%；2007年为6.72%；2008年为5.34%；2009年上半年为7.28%。另外，从区位分布来看，价格较低的房屋一般都处在离城市中心较远，交通不是很便利的城乡结合部，或地处“城中村”，周边环境较差。部分居民自建房屋因建设成本低、建设标准不高、手续不齐全等原因提不起价。
造成中低价位商品住房供应不足的原因是多方面的，包括土地价格上涨和拆迁成本的增加等。但中低价位商品住房供应不足，对房地产市场带来的影响是多方面的：第一，按照岳阳城市发展规划，城市化建设必然吸纳大量农村人口进城。也就必然要确立一个以大众消费为主体、满足多层次购房需求、适合城市和农村人口消费的房地产市场体系。中低价位商品住房供应不足，不利于房地产市场体系的完善。第二，近几年来，岳阳市房价上涨过快，与同类城市比较，虽然价格不高，甚至偏低，但是中低价位商品住房供应不足，不利于政府对房地产市场的宏观调控。第三，我市住房制度改革以来，尽管只有少数住了“公房”的人真正享受了政策性补贴，货币分房难以落实到位，但是，人们对解决住房问题的认识在观念上发生了很大的变化，不再寄希望于政府，由过去的“要住房，找政府”转向了现在的“要住房，找市场”。中低价位商品住房供应不足，不利于适应这一转变的需要。
市场基础不优，住房保障体系不健全。从经济发达地区，如长江三角洲、珠江三角洲和京津唐地区的经验看，在市场机制对住房资源进行基础性配置的同时，更需要发挥政府在社会保障方面的功能为市场有序运行“保驾护航”，市场机制的完善是建立在住房保障体系完善的基础上的。我市房地产市场由于缺少行业发展总规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。主要表现为：1、市场化运作不规范，政策性的土地出让，拖欠土地招标出让金，加上部分党政机关变相集资建房、违规组织团体购房等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。调查发现，各地都存在党政机关变相集资建房、违规组织团体购房现象，与外省、市和省内其他市、州相比，我市比较突出，确实造成一些不好的社会影响。2009年上半年,我市预售审批房屋56栋,其中单位定向开发房屋就有23栋。2、房地产开发企业市场准入“门槛”低，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融部门贷款和消费者交纳的定金、预付金开发，加大了投资风险，加之部分企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、建筑面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在，加大了消费风险。3、由于政府及相关职能部门认识上的误区或市级财力薄弱等原因，廉租住房和经济适用住房建设滞后，社会保障覆盖面过小，给房地产市场供应带来压力。4、市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务严重滞后于房地产业的发展。
市场环境不优，房地产业发展前景堪忧。由于社会各界长时期以来形成的房地产“暴利产业”形象，加之利益的驱动，我市房地产市场环境存在许多这样那样的问题，对开发商的继续投资信心和消费者的购房积极性从心理上产生挫伤性影响，严重扰乱房地产市场并制约其发展。1、违规建房屡禁不止。市委、市政府控违拆违态度明确、手段强硬，成立了由多个部门组成的专门机构，出台了多个文件。市政府今年就发布了《关于严厉打击城区无资质开发经营房地产行为的通告》、《岳阳市中心城区集中整治违法建设实施方案》等。但是，在利益的驱使下，仍然有一些人铤而走险，顶风作案。近年来，我市中心城区无资质开发的6层以上房屋多达1050栋151万平方米。私人违规建房现象更是触目惊心。《控违拆违简报》（2009年第4期）数据显示：中心城区“三证”（国土证、规划证、房产证）不齐（含全无）的私房13182栋，建筑面积4371771平方米（其中2006—2009年5层以上的建筑933栋，972516平方米）。每平方米按现行拆迁补偿价1500元计算，经济损失达65.6亿元，税费流失达20多亿元。最典型的如彭庆海、陈政秋、陈政德、任述威等人以个人名义在经开区八字门白石岭村开发的12栋商住楼。再如珍珠山，初步摸底，自市政府于2001年以97号文件批准建设城市生态休闲公园以来，在红线范围内建成的“三证”不齐的居民房屋就有640余栋。无资质开发和私人违规建房不但弱化了房地产市场的消费，造成税费流失和经济损失，而且严重影响城市品位，不利于改善居住环境，留下了许多不安全隐患。2、地方势力欺行霸市。正因为房地产业涉及面广，关联产业多，谋取利益的途径也就多。象平整土地、修建围墙等附属工程、运送砂石、砖等建筑材料，甚至包括临时用工、购买生活用品，都成为项目周边势力眼红的利益。他们通过阻碍交通、阻止施工、扰乱秩序等手段胁迫开发商，强揽工程，强买材料，强卖产品，强行做工，达到肆无忌惮的地步，令开发商深恶痛绝又有苦堪言。如平江县某房产开发商反映，地方黑、恶势力对房产开发的干扰让他这个本地人都忍无可忍又无可奈何。甚至很多强销的建材特别是红砖，包括运输，价格比市场价高出不少，也只得接受。3、基础设施相对滞后。随着城市化进程的加快，我市城市版图不断拓展。一些城市扩建区域的房地产项目得到开发商和消费者关注，倍受青睐。但由于我市城市建设是从线状辐射扩大而非从块状整体拓展，加之政府财力原因，工作效率原因（主要指规划设计、拆迁补偿）或者部门利益（主要是水电气、电视、电信）的原因，政府承诺的如道路、公交、水电、天然气、电信甚至医院、学校等配套设施建设难以到位，对房产的按期交付使用造成影响，延缓开发商资金回笼而延长开发周期，造成开发商对消费者失信。有些开发商因此而萌发搁置现有项目另选他乡投资的想法，势必损害消费者利益，产生新的遗留问题。如：金桥公司的碧翠山庄项目就因道路、水电等问题延迟开工；隆盛的锦城嘉园项目因青年路迟迟未拉通，延缓销售、交付时间。4、物业管理不够规范。主要表现为：商品住宅小区开发商未按设计要求配套建设好公共设施，或公共设施建设质量不高；物业管理普遍采取最低价位招标；物业管理企业管理理念相对落后；物业管理人员综合素质相对不高等。
三、关于促进我市房地产市场健康发展的建议
根据中央、省、市一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策措施，结合我市房地产市场发展实际，提出以下建议：
一、加强宏观调控，引导行业健康发展。建议强化政府行政主管部门对房地产市场调控监管功能，严把规划、土地、金融三大调控关，保持房地产开发的适度规模，实现开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，有效控制房地产开发规模；通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构。土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。整合旧城区土地资源，实行成片开发，有效防止见缝插针零星建设导致城市功能混淆，影响城市品位。进一步完备土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需求逐步投放市场，以增强政府对土地市场的调控监管力度。金融方面要合理调整信贷支持，实行差别政策，控制房地产开发与住房消费的贷款比重，抑制市场投机，刺激“第二套房”消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化贷款监控，实行封闭运行。加强对房地产贷款的监管，依法依规贷款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的贷款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业贷款，继续加大贷款风险小、收益大的个人住房贷款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
建议尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本市房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。房地产协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业进行理性投资，消费者理性购房。
同时建议政府进一步加大招商引资力度，主动承接经济发达地区以及武汉经济圈和长株潭经济圈产业梯度转移，加速引进大企业、大集团的项目、资金、人才、技术等，进一步促进产业积聚，以工业化带动城市化发展，促进我市房地产业发展。
二、加强市场监管，规范市场运行秩序。建议政府各职能部门严格履行管理职责，建立市场监管联动机制，完善市场监管制度。房地产部门要加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”；加大对房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违法违规行为的管理力度，把好由房地产部门牵头，规划、设计、建设等相关部门参加的工程竣工“验收关”。要坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场运作。特别是土地的投放，不论是单独投放还是捆绑式投放，都应该实行公开的市场化运作。经营性土地使用权的出让或转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖、挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地开发权。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。对行政事业单位违规集资建房或变相集资建房行为，全市各级纪检监察机关要严格按照中央、省、市有关文件精神加强监督，严肃查处。要进一步规范房地产服务业。从我市目前情况来看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展。建议加快并规范房地产服务业的发展。制定、完善相关法规，加大对房产中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场；加强对物业管理企业的监管指导，提高物业管理服务质量。
三、加强住房保障，完善住房供给体系。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第二次会议上所作的政府工作报告中强调，要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用3年时间，解决750万城市低收入住房困难家庭的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区的补助标准；今年安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。建议全市各级政府认真落实国家这一惠民政策，想方设法筹措配套资金，最大可能地争取中央和省财政支持，加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供应量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。我市房地产市场较小，加之二手房市场还有较大的消化空间，我市经济适用房的投放量宜小不宜大。建议通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
建议政府积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，建立大、中、小，高、中、低结构合理的住房供给体系，满足不同层次的消费需要，充分调动消费潜力。
四、加强综合治理，优化住房建设环境。
1、加大控违力度。认真落实、严格执行市政府《关于严格禁止无资质房地产开发经营行为的公告》、《岳阳市中心城区集中整治违法建设实施方案》，加大对无资质开发和违规建房行为的打击力度。在今年集中整治（
2、优化项目建设施工环境。严格执行项目建设社会环境责任制。对于比较大的建设施工项目，建议实行市、县领导挂牌，公安机关备案，项目所在乡镇（街道）、村组负责人负责，对于欺行霸市、强买强卖、强揽工程的行为，由纪检监察机关依法依规追究相关管理部门责任人的纪律责任，对涉嫌违法犯罪的，由司法机关依法处理。
3、强化服务意识。全市各级政府及其职能部门应该牢固树立服务经济建设的大局意识，不断改进服务质量，进一步简化房地产开发项目审批流程、降低收费标准优化房地产开发投资环境。建议按照“流程顺畅、审批高效、服务优质、串并结合”的原则，对一些可以串联或并联的环节进行串并，缩短审批时限，提高工作效率。在审批收费方面，严格执行中央和省里有关文件精神，该取消的收费、该降低标准的收费要取消或降低，通过政务中心一站式收取。同时要进一步开放房地产市场，开放建设项目服务领域，完善城市配套功能，完善土地供应政策，为我市房地产市场稳定健康发展创造良好的条件。
五、理顺管理体制，强化管理职能。一是物业管理办公室担负139家物管服务企业、829个物业小区、1万多从业人员的行业管理工作。目前为市房地产局内设科室，定编2人，已严重不适应当前物业管理快速发展的需要，建议将物业管理办公室设立为房地产局下属二级机构，并适当调增编制。二是廉租房管理中心履行政府住房保障职能，单位性质为自收自支的事业单位。因廉租房居住对象均为最低收入家庭，拖欠房租现象日益普遍，租金收入严重不足，无法满足其日常维护及运转需要，建议将廉租房管理中心调整为全额拨款事业单位、实行收支两条线管理。三是市房地产局是房地产业的主管部门，履行法定行政职能，承担行政管理职责。鉴于房地产业在国民经济中作用日益重要，房产局的管理责任重大，建议由事业单位改为行政部门，为市政府工作局。
六、加强宣传引导。建议新闻媒体开设房地产宣传专栏，加大国家对房地产业相关方针政策、法律法规以及我市城市建设和房地产发展前景的宣传力度，客观公正地报道房地产市场情况；积极宣传房地产业在国民经济中支柱产业地位，进一步引导社会正确认识房地产业，增强房地产业开发销售、管理、服务的法律法规意识，为我市房地产市场稳定健康发展创造良好的舆论氛围。
2009年9月
